서울을 비롯한 수도권 전역에서 주택담보대출(이하 주담대)에 대한 강력한 규제책이 오는 28일부터 즉시 시행됩니다. 정부는 급등하는 집값을 억제하고 가계부채 증가세를 잡기 위해 전례 없는 수준의 대출 제한을 도입했습니다. 특히 2주택자 이상의 추가 주택 구매, 1주택자의 기존 주택 미처분 상태에서의 주택 추가 구매에 대한 대출이 전면 금지됩니다. 이번 조치가 시장에 미치는 파급력은 상당할 것으로 보이며, 문재인 정부 시절 '8·2 대책'보다도 강하다는 평가가 나오고 있습니다.
● 강화된 규제의 핵심 내용
이번 대책의 골자는 실거주 목적이 아닌 주택 구입에 대한 대출을 사실상 차단한다는 데 있습니다. 수도권에서 2주택 이상 보유자는 주택 구입 목적의 주담대가 아예 불가능하며, 1주택자의 경우 기존 주택을 6개월 이내에 처분해야만 추가 주택을 위한 대출을 받을 수 있습니다.
또한 주담대의 최대 한도도 6억 원으로 제한됩니다. 이는 과도한 차입을 통한 고가 주택 구매를 방지하려는 의도로, 기존의 대출 한도 산정과 비교하면 상당히 보수적인 조치입니다.
| 2주택 이상 | 주택구입 목적 주담대 가능 | 금지 |
| 1주택자 | 추가 주택 구입 시 일부 조건 하 가능 | 기존 주택 6개월 내 처분 조건 시에만 가능 |
| 무주택자 | 비규제지역 LTV 70% 규제지역 LTV 50% |
동일 유지 |
| 생애최초구입 | LTV 최대 80% | LTV 최대 70%로 축소 |
| 주담대 한도 | 주택가치에 따라 상이 | 최대 6억원까지 제한 |
| 생활안정자금 목적 대출 | 제한 없음 | 수도권은 최대 1억원, 2주택 이상 보유자는 불가 |
| 만기 | 최대 40~50년 가능 | 최대 30년으로 제한 |
| 전세대출 | 갭투자 가능 | 갭투자 목적 대출 전면 금지 |
| 신용대출 | 소득 이상도 가능 | 연소득 이내로 제한 |
● 무주택자와 1주택자에게 미치는 영향
무주택자의 경우 대출 조건은 기존과 유사하게 유지되지만, 생애최초 주택 구입자에게는 LTV가 80%에서 70%로 줄어드는 만큼 자기자본 부담이 커질 수 있습니다. 특히 디딤돌 대출이나 보금자리론 등 정책 상품에도 이 규정이 적용되므로, 무주택 실수요자 역시 영향을 피할 수 없습니다.
1주택자의 경우, 추가 주택 구입 시 기존 주택을 반드시 6개월 이내에 처분해야만 대출이 가능합니다. 이 요건을 충족하지 못하면 주담대 자체가 차단됩니다. 특히 '갈아타기' 수요자에게는 큰 부담이 될 수 있습니다.
● 생활안정자금 목적의 대출도 제한
과거에는 보유 주택을 담보로 생활자금을 마련하는 것이 가능했지만, 이제 수도권에서는 최대 1억 원까지만 가능하며, 2주택 이상 보유자는 아예 대출이 불가능합니다. 이는 다주택자의 유동성 확보 수단까지 차단하겠다는 의지로 해석됩니다.
또한 대출 만기도 기존 최대 50년에서 30년으로 줄어들어, 월 상환 부담이 커질 수밖에 없습니다. 기존에는 만기를 늘려 대출 가능 금액을 키우는 방식이 가능했지만, 이제 이 전략도 통하지 않게 되었습니다.
● 전세대출을 통한 갭투자도 원천봉쇄
정부는 이번 조치를 통해 갭투자 수요도 철저히 차단합니다. 임차계약서 상 임대인과 주택 소유자가 다를 경우 전세대출 자체가 불가하며, 실거주 목적 외 전세대출은 금지됩니다. 이에 따라 다주택자의 전세 레버리지 전략은 사실상 붕괴됩니다.
● 향후 부동산 시장에 미칠 파장
이번 조치는 단기적으로는 매수 심리를 크게 위축시킬 가능성이 있습니다. 특히 다주택자와 기존 1주택자 중 ‘갈아타기’를 고려했던 수요자들의 관망세가 이어질 것으로 보입니다. 무주택자 역시 대출 여건이 일부 악화됨에 따라 매수 타이밍을 조절할 수 있습니다.
반면, 실거주 목적의 무주택자 중심으로 주택 수요가 이동하면서 ‘실거주 위주 시장 재편’이 이루어질 수 있다는 분석도 나옵니다. 그러나 거래량 감소 및 시장의 냉각 효과가 단기간 내 나타날 수밖에 없다는 점에서 주택 가격 조정이 일어날 가능성도 배제할 수 없습니다.